Curso Avaliação de bens – Imóveis Rurais NBR 14653-3

Curso Avaliação de bens – Imóveis Rurais NBR 14653-3

Termos e definições;
Símbolos e abreviaturas;
Classificação dos bens, seus frutos e direitos
Classificação dos imóveis rurais suas dimensões e exploração;
Classificação dos componentes dos imóveis rurais;
Terras e benfeitorias;
Características das máquinas; equipamentos, veículos; semoventes
Recursos naturais e frutos relativos ao ambiente rural;
Direitos  Procedimentos de excelência;
Atividades básicas e suas generalidades;
Requisição, conhecimento de documentação e vistorias;
Caracterização da região e do imóvel;
Pesquisa para a utilização do método comparativo direto de dados de mercado;
Planejamento da pesquisa  e identificação das variáveis do modelo;
Levantamento de dados e diagnósticos do mercado;
Escolha da metodologia e tratamento dos dados;
Preliminares e tratamento por fatores científicos;
Identificação do valor de mercado;
Metodologia aplicável  e método comparativo direto de dados de mercado;
Método da capitalização da renda e involutivo;
Vistoria do projeto e projeto hipotético;
Pesquisa de valores  e previsão de receitas;
Levantamento do custo de produção do projeto hipotético ;
Previsão de despesas adicionais  e as margens de lucro do incorporador
Prazos e taxas;
Modelo do método evolutivo;
Método comparativo direto de custo e da quantificação de custo;
Especificação das avaliações e suas generalidades;
Avaliação de benfeitorias;
Método da capitalização da renda Procedimentos específicos;
Terra nua e fatores de homogeneização;
Método da capitalização da renda;
Construções e instalações;
Pastagens, culturas e florestas nativas;
Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias;
Equipamentos e máquinas agrícolas;
Obras e trabalhos de melhoria das terras;
Desapropriações;
Frutos, direitos e  servidões rurais;
Classificação  e valores da indenização;
Recursos hídricos;
Laudo técnico de constatação e apresentação de laudos de avaliação;
Resultado final.

Complementos da Atividade:
Conscientização da Importância:
APR (Análise Preliminar de Riscos);
PAE (Plano de Ação de Emergência;
PGR (Plano de Gerenciamento de Riscos);
Compreensão da necessidade da Equipe de Resgate;
A Importância do conhecimento da tarefa;
Prevenção de acidentes e noções de primeiros socorros;
Proteção contra incêndios;
Percepção dos riscos e fatores que afetam as percepções das pessoas;
Impacto e fatores comportamentais na segurança;
Fator medo;
Como descobrir o jeito mais rápido e fácil para desenvolver Habilidades;
Como controlar a mente enquanto trabalha;
Como administrar e gerenciar o tempo de trabalho;
Porque equilibrar a energia durante a atividade afim de obter produtividade;
Consequências da Habituação do Risco;
Causas de acidente de trabalho;
Noções sobre Árvore de Causas;
Noções sobre Árvore de Falhas;
Entendimentos sobre Ergonomia;
Análise de Posto de Trabalho;
Riscos Ergonômicos;
Padrão de Comunicação e Perigo (HCS (Hazard Communiccation Standard) – OSHA;

Exercícios Práticos:
Registro das Evidências;
Avaliação Teórica e Prática;
Certificado de Participação.

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Referências Normativas quando for o caso aos dispositivos aplicáveis e suas atualizações:
NR – 08 – Edificações;
NR – 28 – Fiscalizações e Penalidades;
ABNT NBR 14653-3 – Avaliações de bens – Parte 3: Imóveis rurais e seus componentes.
Protocolo – Guidelines American Heart Association;
ISO 10015 – Gestão da qualidade – Diretrizes para treinamento;
ISO 45001 – Sistemas de gestão de saúde e segurança ocupacional – Requisitos com orientação para uso;
Nota: Este Serviço atende exclusivamente as exigências da Secretaria Especial de Previdência e Trabalho (SEPRT); quando se tratar de atendimento a outros Órgãos, informe no ato da solicitação.

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Participantes sem experiência:
Carga horária mínima = 40 horas/aula

Participantes com experiência:
Carga horária mínima = 20 horas/aula

Atualização (Reciclagem):
Carga horária mínima = 08 horas/aula

Atualização (Reciclagem): O empregador deve realizar treinamento periódico Anualmente e sempre que ocorrer quaisquer das seguintes situações:
a) mudança nos procedimentos, condições ou operações de trabalho;
b) evento que indique a necessidade de novo treinamento;
c) retorno de afastamento ao trabalho por período superior a noventa dias;
d) mudança de empresa;
e) Troca de máquina ou equipamento.
NR 18.14.2.1 Os operadores devem ter ensino fundamental completo e devem receber qualificação e treinamento específico no equipamento, com carga horária mínima de dezesseis horas e atualização anual com carga horária mínima de quatro horas.

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O nosso projeto pedagógico segue as diretrizes impostas pela Norma Regulamentadora nº1.

Após a efetivação do pagamento, Pedido de Compra, Contrato assinado entre as partes, ou outra forma de confirmação de fechamento, o material didático será liberado em até 72 horas úteis (até 9 dias), devido à adaptação do conteúdo programático e adequação às Normas Técnicas aplicáveis ao cenário expresso pela Contratante; bem como outras adequações ao material didático, realizadas pela nossa Equipe Multidisciplinar para idioma técnico conforme a nacionalidade do aluno e Manuais de Instrução Técnica Operacional e de Manutenção especifícos das atividades que serão exercidas.

Atenção: O Curso ensina a Aplicar os conceitos normativos da norma, o que habilita a assinar Projetos, Laudos, Perícias etc.  são as atribuições que o (a) Profissional Legalmente  Habilitado possui junto aos seu Conselho de Classe a exemplo o CREA.
Este curso tem por objetivo o estudo de situações onde será necessário a aplicação de: Conceitos e Cálculos conforme Normas pertinentes e não substitui a análise e responsabilidade por parte de cada profissional credenciado junto ao CREA ou outros Conselhos de Classes nas mais variadas situações,  onde se torna impreterivelmente necessário respeitar as condições de conservação dos equipamentos, aferição periódica dos instrumentos, tal como o respeito de capacidade primária pré-determinada pelos fabricantes de EPI’s, entre outros embasados nas Normas correspondentes.

Certificado: Será expedido o Certificado para cada participante que atingir o aproveitamento mínimo de 70% (teórico e prático) conforme preconiza as Normas Regulamentadoras.

Critérios dos Certificados da Capacitação ou Atualização:
Nossos certificados são numerados e emitidos de acordo com as Normas Regulamentadoras e dispositivos aplicáveis:
Emissão da A.R.T. (Anotação de Responsabilidade Técnica);
Nome completo do funcionário e documento de identidade;
Conteúdo programático;
Carga horária; Cidade, local e data de realização do treinamento;
Nome, identificação, assinatura e qualificação do(s) instrutor(es);
Nome, identificação e assinatura do responsável técnico pela capacitação;
Nome e qualificação do nosso Profissional Habilitado;
Especificação do tipo de trabalho;
Espaço para assinatura do treinando;
Informação no Certificado que os participantes receberam e-book contendo material didático (Apostila, Vídeos, Normas etc.) apresentado no treinamento.
Evidências do Treinamento: Vídeo editado, fotos, documentações digitalizadas, melhoria contínua, parecer do instrutor: Consultar valores.

Atenção:
EAD (Ensino a Distância), Semipresencial O Certificado EAD também conhecido como Online, conforme LEI Nº 9.394, DE 20 DE DEZEMBRO DE 1996. pode ser utilizado para: Atividades Complementares; Avaliações de empresas; Concursos Públicos; Extensão universitária; Horas extracurriculares; Melhora nas chances de obter  emprego; Processos de recrutamento; Promoções internas; Provas de Títulos; Seleções de doutorado; Seleções de Mestrado; Entras outras oportunidades. Curso 100%  EAD  (Ensino à Distância ) ou Semipresencial precisa de Projeto Pedagógico só tem validade para o Empregador, se seguir na íntegra a  Portaria SEPRT n.º 915, de 30 de julho de 2019  –   NR 01 –  Disposições Gerais da Secretaria Especial de Previdência e Trabalho. Clique aqui

Entenda a relação entre Preço e Valor:
Executar uma tarefa tão estratégica como precificar um Serviço exige conhecimento sobre o mundo dos negócios.
Dois conceitos fundamentais para entender como precificar são as definições de Preço e Valor.
Valor é um conceito qualitativo, e está ligado ao potencial transformador daquele conteúdo.
Um curso tem mais valor quando ele agrega mais conhecimentos ao público-alvo. 
Preço é uma consequência do valor.
Por ser um conceito essencialmente quantitativo, ele é responsável por “traduzir” o valor em um número.
Portanto, quanto maior é o valor agregado ao conteúdo, maior será o preço justo.

Causas do Acidente Trabalho:
Falta de alerta do empregador;
Falta de cuidados do empregado;
Mesmo efetuando todos os Treinamentos e Laudos obrigatórios de Segurança e Saúde do Trabalho em caso de acidente de trabalho o empregador estará sujeito a Processos tipo:
Inquérito Policial – Polícia Civil;
Perícia através Instituto Criminalista;
Procedimento de Apuração junto Delegacia Regional do Trabalho;
Inquérito Civil Público perante o Ministério Público do trabalho para verificação se os demais trabalhadores não estão correndo perigo;
O INSS questionará a causa do acidente que poderia ser evitado e se negar a efetuar o pagamento do benefício ao empregado;
Familiares poderão ingressar com Processo na Justiça do Trabalho pleiteando danos Morais, Materiais, Luxação, etc.;
Tsunami Processuais obrigando o Empregador a gerar Estratégia de Defesas mesmo estando certo;
Apesar da Lei da Delegação Trabalhista não prever que se aplica a “culpa en vigilando”, mas, apenas a responsabilidade de entregar o equipamento, porém vale frisar que o Empregador também fica responsável em vigiar;
Quando ocorre um acidente além de destruir todo o “bom humor” das relações entre os empregados ou também o gravíssimo problema de se defender de uma série de procedimento ao mesmo tempo, então vale a pena investir nesta prevenção;
O Empregado não pode exercer atividades expostas a riscos que possam comprometer sua segurança e saúde, sendo assim o Empregador poderá responder nas esferas criminal e civil.

LEI Nº 5.194, DE 24 DEZ 1966 – CONFEA:
“Seção III
Exercício Ilegal da Profissão
Art. 6º – Exerce ilegalmente a profissão de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrônomo:
a) a pessoa física ou jurídica que realizar atos ou prestar serviços, públicos ou privados, reservados aos profissionais de que trata esta Lei e que não possua registro nos Conselhos Regionais:
b) o profissional que se incumbir de atividades estranhas às atribuições discriminadas em seu registro;
c) o profissional que emprestar seu nome a pessoas, firmas, organizações ou empresas executoras de obras e serviços sem sua real participação nos trabalhos delas;
d) o profissional que, suspenso de seu exercício, continue em atividade;
e) a firma, organização ou sociedade que, na qualidade de pessoa jurídica, exercer atribuições reservadas aos profissionais da Engenharia, da Arquitetura e da Agronomia, com infringência do disposto no parágrafo único do Art. 8º desta Lei.”

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3.2 ativo ambiental conjunto de atributos e funções ambientais que representam benefícios economicamente valoráveis
3.3 benfeitorias resultado de obra ou serviço realizado no imóvel rural
3.3.1 benfeitorias não reprodutivas benfeitorias que não geram renda diretamente
EXEMPLO edificações, terreiros, estradas e acessos, cercas, sistemas de drenagem e irrigação por gravidade, obras e trabalhos de melhorias das terras.
3.3.2 benfeitorias reprodutivas benfeitorias que geram renda diretamente
EXEMPLO culturas, florestas plantadas, pastagens cultivadas e pastagens nativas melhoradas
3.4 contemporaneidades característica de dados coletados em período de tempo onde não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte. Esse período de tempo é decidido pelo profissional da engenharia de avaliações, conforme seu conhecimento do mercado
3.5 custo de desmonte quantia gasta para a desmobilização, o transporte e a relocação de determinados bens rurais, inclusive semoventes
3.6 cultura de ciclo curto cultura com ciclo igual ou inferior a um ano
3.7 cultura de ciclo longo cultura com ciclo superior a um ano
3.8 custo de formação quantia gasta para o preparo do solo e implantação até a primeira safra ou pastoreio
3.9 custo de manutenção quantia gasta com os tratos culturais
3.10 custo de oportunidade do capital maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco
3.11 entidades técnicas reconhecidas organizações e instituições, representativas dos profissionais da engenharia de avaliações, registradas nos conselhos representativos de classe
3.12 equipamentos insumos destinados à exploração da terra, à irrigação, à defesa fitossanitária, à correção e fertilização. ao processamento da produção, à circulação e aos transportes, compreendendo máquinas industriais fixas, máquinas agrícolas e implementos, conjuntos de irrigação, de fertilização e de drenagem, animais de trabalho, veículos e outros
3.13 floresta plantada floresta formada para fins comerciais ou industriais
3.14 funcionalidade de benfeitoria grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilidade econômica no imóvel e na região
3.15 imóvel rural imóvel rústico de área contínua, qualquer que seja sua localização, que se destine à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal, agroindustrial ou aqueles destinados à proteção e preservação ambiental
3.16 obras e trabalhos de melhoria do solo obras e trabalhos de conservação, proteção e de correção de deficiências do solo, visando ao seu melhor aproveitamento e à otimização da capacidade de produção
3.17 passivo ambiental obrigações economicamente valoráveis decorrentes de danos ambientais ou da inobservância da legislação ambiental
3.18 recursos naturais recursos de que o solo se acha dotado naturalmente, sem custo de produção, mas constituindo bens econômicos, compreendendo florestas nativas e pastagens naturais, águas e materiais de lavra, como argilas, areias e rochas
3.19 situação do imóvel localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade
3.20 terra bruta terra onde existe vegetação natural em seu estado original ou em estágio regenerativo
3.21 terra cultivada terra com cultivo agrícola ou em pousio
3.22 terra nua terra sem a consideração de benfeitorias
3.23 valor da terra nua diferença entre o valor total do imóvel e o valor de suas benfeitorias, considerada, quando for o caso, a existência de passivos ou ativos ambientais
3.24 valor econômico valor presente da renda liquida auferível pelo empreendimento ou pela produção
agrossilvopastoril, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco
4 Símbolos e abreviaturas
4.1 Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, recomendam-se as notações, os símbolos gráficos e as convenções literais utilizadas no “Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – III aproximação’ (Ver Bibliografia, [17]) ou o que o suceder.
4.2 As notações adotadas devem ser devidamente explicitadas, com indicação de suas respectivas unidades de medida.
4.3 As unidades de medida devem obedecer à legislação em vigor (ver Bibliografia, [12]).
5 Classificação dos bens, seus frutos e direitos 5.1 Classificação dos imóveis rurais
5.1.1 Dimensão
a) pequeno: até quatro módulos fiscais;
b) médio: acima de quatro até 15 módulos fiscais;
c) grande: acima de 15 módulos fiscais.
5.1.2 Exploração
a) não explorado;
b) de lazer e turismo;
c) de agricultura;
d) de extrativismo;
 e) de interesse ambiental;
f) de pecuária;
g) de silvicultura;
h) agroindustrial;
i) misto.
5.2 Classificação dos componentes dos imóveis rurais
5.2.1 Terras
As terras podem ser enquadradas segundo o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso das Terras, (ver Bibliografia, [17j) ou outros sistemas de classificação de caráter nacional ou regional, como, por exemplo, os oriundos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e da Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária (Embrapa).
5.2.2 Benfeitorias
a) culturas, como lavouras, pastagens plantadas, plantadas;
b) construções (por exemplo, casa, galpão, cercas) elétrica, rede de distribuição de água); c) obras e trabalhos de melhoria das terras.
5.2.3 Máquinas e equipamentos
pastagens naturais melhoradas e florestas e instalações (por exemplo, rede de energia
a) fixos: aqueles que, removidos, podem restar imprestáveis ou inservíveis quanto ao seu uso ou funcionalidade, como sistema de armazenagem de grãos (parte de alvenaria), canalizações ou tubulações enterradas ou concretadas;
b) removíveis: aqueles que podem ser utilizados em outro local ou propriedade, sem prejuízo de sua funcionalidade, como balanças, motores estacionários, sistemas de irrigação, trituradeiras, trilhadeiras, plantadeiras, grades, arados, roçadeiras, moegas e moinhos.
5.2.4 Veículos
Bens utilizados para o transporte de pessoas, animais ou coisas, de uso misto ou uso especifico, como camionetas, tratores (de pneus ou de esteiras), caminhões, colheitadeiras e motoniveladoras.
5.2.5 Semoventes
Animais de rebanhos que constituem patrimônio, como bovinos, equinos, muares, asininos, ovinos e caprinos.
5.2.6 Recursos naturais
a) florestais;
b) hídricos;
c) minerais.
5.3 Frutos
a) rendas de exploração direta;
b) aluguel;
c) arrendamento;
d) parcerias.
5.4 Direitos
a) servidões;
b) usufrutos;
c) concessões;
d) comodatos;
e) direitos hereditários;
f) direitos possessórios;
g) outros.
6 Procedimentos de excelência
Consultar a ABNT NBR 14653-1:2019, Seção 5.
7 Atividades básicas
7.1 Generalidades
7.1.1 É recomendável que o avaliador esclareça, por ocasião da contratação, aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventual grau de fundamentação que se pretende atingir, entre outros:
a) finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, doação, comodato, locação, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação, tributação e outros;
b) objetivo: valor de mercado de compra e venda, de arrendamento, ou de locação, valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, custo de desmonte, indicadores de viabilidade e outros;
c) prazo-limite previsto para apresentação do laudo;
d) condições a serem observadas, no caso de laudos de uso restrito.
7.1.2 As atividades básicas correspondem às seguintes etapas:
a) requisição e conhecimento da documentação;
b) vistoria;
c) coleta de dados;
d) diagnóstico do mercado (ver ABNT NBR 14653-1:2019, 6.5);
e) escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;
f) tratamento dos dados;
g) identificação do valor do bem. 7.2 Requisição e conhecimento de documentação reportar-se à ABNT NBR 14653-1:2019, 6.1 e 6.2. 7.3 Vistoria
A vistoria visa permitir ao avaliador conhecer, da melhor maneira possível, o bem avaliando e o contexto a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na ABNT NBR 14653-1, devem ser observados os aspectos relevantes na formação do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação, constantes a seguir.
7.3.1 Caracterização da região
a) aspectos físicos: relevo, classes de capacidade de uso dos solos e classes de aptidão agrícola predominantes, utilização existente e tendências de modificação a curto e médio prazos, clima, recursos hídricos e outros;
b) aspectos ligados à infraestrutura, como canais de irrigação, energia elétrica, telefonia, sistema viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola;
c) sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercialização dos produtos, cooperativas, agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária;
d) estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão de obra;
e) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para a utilização do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento e outros.
7.3.2 Caracterização do imóvel
7.3.2.1 Características gerais
a) denominação;
b) dimensões — área registrada e área levantada topograficamente, quando existente;
c) limites e confrontações;
d) situação;
e) destinação;
f) recursos naturais;
g) sistema viário interno;
h) telefonia; rede de energia elétrica interna e externa;
i) utilização econômica atual e condicionantes legais;
j) ancianidade das posses.
3.2.2 Caracterização das terras
a) aspectos físicos;
b) identificação pedológica;
c) classificação das terras, conforme 5.2.1;
d) condicionantes legais.
7.3.2.3 Caracterização das construções e instalações
a) dimensões;
b) aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnológicos);
c) estado de conservação, idade estimada, vida útil;
d) aspectos funcionais;
e) condicionantes legais.
7.3.2.4 Caracterização das produções vegetais
a) estado vegetativo;
b) estádio atual de desenvolvimento, estado II tossanitário (infestação de doenças, pragas e invasoras), nível tecnológico;
c) produtividades esperadas e riscos de comercialização;
d) adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries;
e) condicionantes legais;
f) os plantios florestais comerciais podem ser caracterizados por meio de inventários florestais, cujo produto final deve fornecer informações sobre o volume de madeira por classes de sortimento, número de árvores e indicadores de qualidade da população amostrada.
7.3.2.5 Caracterização das obras e trabalhos de melhoria das terras
Devem ser caracterizados as obras e os trabalhos de melhoria que não foram enquadrados quando da classificação da capacidade de uso das terras, nos seguintes aspectos:
a) dimensões e quantidade;
b) aspectos qualitativos e tecnológicos;
c) estado de conservação, idade estimada e vida útil;
d) aspectos funcionais; e) condicionantes legais.
7.3.2.6 Caracterização das máquinas e equipamentos
a) fabricante e tipo (marca, modelo, ano de fabricação e número de série);
b) características técnicas (por exemplo, potência e capacidade operacional);
c) estado de conservação e funcionalidade.
7.3.2.7 Caracterização das atividades pecuárias
a) espécie, raça e categoria dos animais;
b) índices zootécnicos e aspectos sanitários;
c) manejo, alimentação e outros.
7.3.2.8 Caracterização de outras atividades
a) agroindústria;
b) turismo rural;
c) hotelaria;
d) mineração;
e) outras
7.3.2.9.2 Caso o aproveitamento eficiente do imóvel seja o seu loteamento para fins urbanos (gleba urbanizável), devem ser observadas as prescrições da ABNT NBR 14653-2:2011, 11.3.
7.4 Pesquisa para a utilização do método comparativo direto de dados de mercado
7.4.1 Planejamento da pesquisa
Na pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de bens com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo profissional da engenharia de avaliações sobre a formação do valor.
A pesquisa pode abranger dados localizados em diversos municípios situados dentro da região geoeconômica do bem avaliando, definida e justificada no laudo.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).
7.4.2 Identificação das variáveis do modelo As variáveis do modelo são identificadas como:
a) variável dependente:
Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como a observação da homogeneidade nas unidades de medida;
b) variáveis independentes:
As variáveis independentes referem-se às características físicas (área, classes de capacidade de uso das terras, potencial agrícola entre outros), de situação (acesso, localização, distância ao centro de referência, entre outros) e econômicas (oferta ou transação, época, condição do negócio –à vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa.
Sempre que possível, convém que se adotem variáveis quantitativas. As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
— por meio de codificação, com o emprego de tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias;
— pelo emprego de variáveis proxy,
— por meio de códigos ajustados, quando seus valores são extraídos da amostra, com a utilização dos coeficientes de variáveis dicotômicas que representem cada uma das características. O modelo intermediário gerador dos códigos deve constar no laudo de avaliação;
— por meio de códigos alocados.
7.4.3 Levantamento de dados
7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado, no qual o imóvel avaliando está inserido.
7.4.3.2 Observar o disposto na ABNT NBR 14653-1:2019, 6.4.2.
7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa, o profissional da engenharia de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis, preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas (ver 3.4) à data de referência da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização.
7.4.3.4 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A identificação das fontes é necessária, exceto no laudo de uso restrito, quando as partes podem acordar diferentemente.
7.4.3.5 Em geral, os preços de oferta contêm superestimativas. Assim, sempre que possível, devem ser confrontados com preços de transações efetivadas.
7.4.3.6 No uso de dados que contenham informações subjetivas, recomenda-se:
a) visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar todas as informações de interesse;
b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
c) confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.
7.4.3.7 Os dados devem ter suas características descritas pelo profissional da engenharia de avaliações e sua localização informada, com o grau de detalhamento que permita compará-los com o bem avaliando.
7.4.3.8 Recomenda-se que os dados pesquisados tenham características verificadas pelo profissional da engenharia de avaliações.
7.4.3.9 Recomenda-se, quanto aos dados pesquisados, especial atenção à classificação das terras. 7.4.3.10 São aceitos os seguintes dados:
a) transações;
b) ofertas;
c) em caráter excepcional, opiniões ou estimativas de valor de profissionais da engenharia de avaliações, de funcionários de órgãos oficiais da área de avaliações rurais ou de agentes do setor imobiliário rural, na carência de dados de transações ou ofertas.
NOTA No caso de opiniões ou estimativas de valor, o profissional de engenharia de avaliações deve justificar a sua utilização e o laudo atinge no máximo o Grau I de fundamentação, Caso a maioria dos dados seja constituída de opiniões, o laudo não atinge sequer o Grau I de fundamentação.
7.5 Diagnóstico do mercado Reportar-se à ABNT NBR 14653-1. 7.6 Escolha da metodologia 7.6.1 Reportar-se à ABNT NBR 14653-1.
7.6.2 Conforme a ABNT NBR 14653-1, esta parte da ABNT NBR 14653 se aplica a situações típicas do mercado. Em situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas nesta parte da ABNT NBR 14653 é facultado ao avaliador o emprego de outro procedimento, desde que devidamente justificado.
7.7 Tratamento dos dados
7.7.1 Preliminares
7.7.1.1 É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de frequência para cada um dos atributos, bem como as relações entre eles. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência dos atributos sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre eles, identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim, podem ser confrontadas as respostas obtidas no mercado com as convicções prévias do profissional da engenharia de avaliações, bem como podem ser formuladas novas hipóteses.
7.7.1.2 Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.
7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:
— tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos conforme 7.7.2.1, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.
— Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.
7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado, uma vez que não são consideradas todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados.
7.7.1.5 O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação.
7.7.1.6 A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:
a) correta identificação dos dados, devendo constar a localização, a especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
b) identificação e isenção das fontes de informação.
Fonte: ABNT NBR 14653-3

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